新职业“验房师”获官方认证，根据房屋质量问题催生验房热 ...

       20世纪50年代以来，随着西方发达国家房地产交易量持续上升，“验房”成为许多西方发达国家房地产交易中必不可少的环节。

      验房作为第三方市场力量的出现，有着客观、深刻的市场和社会背景。一方面，消费者缺乏建筑及房地产专业知识，难以辨别所交易房屋的性能好坏：另一方面，交易双方的不信任也增加了交易的障碍，特别是二手房市场交易，买卖双方在交易中，对房屋当前现状不清晰，从而导致后续的纠纷，这就需要房屋查验咨询师作为独立的第三方，对房屋当前性状进行客观判断，并以此作为房屋交易的重要依据。

       我国与美国等发达国家超过30年的验房业发展史相比显得很稚嫩，但国内验房市场的发展和进步还是有目共睹的。

       近十多年来，国内兴起了“第三方验房”“民间验房师”等专业验房机构，它们实际上是顺应市场需要，为购房者服务，虽长期受到当时体制的排斥，也不受开发商和相关机构“待见”，无法获得其应有的市场地位，数以千计的“民间验房师”无法获得相关部门认可，然而他们却在购房者交付环节中，维护了购房者的权利、保障与提升了住宅工程质量，作出了巨大贡献。

（一）第一阶段：孕育和萌芽期（2005年之前）

        从1998年住房制度改革之后，我国房地产市场逐渐繁荣，新房销售和二手房交易越来越多，在这一背景下，围绕房屋质量及装修问题的纠纷也不断发生。因此一些民间的“验房”人士或公司开始浮出水面，他们大都具有工程建设及监理背景，懂专业、懂设备、具有一定的实践经验。从1998年到2003年，验房师在我国只是零星存在，2003年以前还没有“验房师”的职称，市场运作模式主要是熟人介绍。

       2004年，我国迎来了住房制度改革之后的第一次房地产市场热，住房建设和房屋交易如火如荼，随之而来的各种房屋问题也逐渐增多，其中很多都是因为交易双方信息不对称而造成的，市场上迫切需要独立的第三方来客观地评定房屋性状。到2005年，少数的验房人才自发从传统建筑服务行业中分离出来，开始从事专门的验房服务。验房市场初露，但未成规模，随着媒体对验房行业的报道，开始有了房屋查验咨询师的明确职称，但仍然属于半市场化状态。

（二）第二阶段：初步探索期（2006-2010年）

       验房师来自于发达国家，于2006年传入我国。起初的时候，在美国、加拿大等欧美国家，业主买房都会请一位验房师作为自己的参谋，验房师的定位是为购房者服务的技术专家。可以从技术角度分析房产是否值得购买，是否存在影响使用的问题、应该如何整改、整改的大致费用等。传到我国时已经发生了明显的变化，购房者大多数购买的是“期房”，有些开发商信誉不好，在业主收楼后出现的质量问题，开发商不提供售后维保服务，甚至推卸责任，而业主为了解房屋的质量问题，聘请了验房师为其服务，此时验房师已经成为房屋鉴定、房屋检测人员。这与国外的验房师已经有了区别。

       从2006年开始，我国验房师队伍不断扩大，许多中介公司、工程质量维修公司、物业公司等也纷纷加入验房大军，将验房纳入自己的业务范围，“房屋查验咨询师”处于成长与发展初期，供求双方开始自觉化，供求关系逐渐明确，开始出现验房企业。从主要靠口碑，事件营销等，转向了广告宣传、媒体宣传等方式进行市场运作，2008-2009年，在我国房地产行业发生的几起“楼脆脆”、“楼倒倒”、“楼歪歪”事件曝光后，验房走入了更多人的视线。

（三）第三阶段：提升转型期（2011年后）

       2011年至今，国内长三角、珠三角内的验房公司，在市场上形成良好的口碑了，开始通过直营、连锁和加盟等形式实现快速发展。有一些验房公司通过对毛坯房验房，精装房验房与复验，装修监理，室内空气质量检测等业务，极大地拓展了小客户业务，也有验房公司因为小客户市场而受到开发商认可，业务从小客户转向大客户，开发了一房一验、协助交房（第三方交付陪验）和第三方质量评估等大客户业务（第三方实测实量除外）。

       中国验房行业的第一家专业网站“中国验房网”在中国验房行业的发展过程中起到至关重要的作用，从2006年起，中国验房网用17年的时间打造了一支行业内规模最大、专家教授最多、专业门类最齐全的讲师团队，培训学员最多，验房师职业培训课程体系及其相应的职业测评体系最完善，17年在验房行业的努力，从中国验房网走出去的不仅是有相应专业技术水平的验房师，还有一批秉承初心、深耕行业的创业者和一批验房行业的头部企业。中国验房网见证了验房行业的诞生，并且让验房行业逐步发展壮大直至今。据统计，中国验房网已累计为行业培训了上万名专业验房师。目前市场上绝大部分叫得出名号的头部验房公司的企业负责人，绝大部分都是中国验房网第一期、第二期培训出去的学员，毫不夸张的说，中国验房网作为验房行业名副其实的黄埔军校，在验房行业发展初期的标准制订、专利申请、验房标准操作流程等推广方面起到了奠基性的作用。在本次“验房师”国家新职业的申报过程中，中国验房网的主体公司作为“验房师”新职业的主要申报单位之一，再次起到了非常重要的作用。

       由于专业房屋查验技能在房地产、建筑各个行业中的广泛应用，及对政府、企业等各方的巨大价值和意义，“验房师”新兴职业不仅成为求职者的一大热门，也受到各级政府的重视和支持。近几年来，中央及省市各级政府陆续颁布实施相关的政策文件，推进“一户一验”、“分户验收”，有力支持验房行业及验房师职业的发展，现行可查的政策文件就有住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》、《住宅工程质量分户验收管理办法》、北京市、广东省、陕西省、海南省、上海市、山东省、四川省、重庆市、杭州、青岛等十余省市都陆续颁发了住宅工程质量分户验收管理办法。

       2021年7月份北京中房商学管理研究院联合广州新家美物联网公司组织房地产工程专家、装饰装修专家、监理专家向中国就业培训技术指导中心提交了《大典》修订意见和“验房师”新职业建议书，成功将“验房师”申报成为国家的新职业。

质量问题频出催生新职业，第三方验房监督作用明显

       近年来，渗水漏水、墙面空鼓等房屋质量问题愈演愈烈，已经成为困扰广大购房者的一大“心病”。而这一行业乱象，也受到了住建部等部门的密切关注。2021年7月，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强对房地产市场乱象的监管力度。其中明确指出，要重点整治房地产开发中存在的房屋渗漏、开裂、空鼓等突出质量问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，国内市场住宅精装修交付比例有进一步提高的趋势，大城市在建住宅至少有80%的项目是需要精装修交付的。而成本和其他方面的一些原因，导致精装修房开始出现各种问题。

       南海区政协委员、邦南律师事务所律师戴国梁建议表示，“精装修房出现质量问题的话，一定要及时拍照取证，找第三方机构进行鉴定。”以位于佛山的一个问题楼盘进行举例，2021年，佛山市市民钟女士在新屋收楼时，新房被验房师查验出阳台石柱裂开、大理石面破裂、门框松动开裂、电线裸露等三四十项需要整改的地方。

      在验房师所发现的问题中，有的问题较为常见，业主也能够一目了然，如，各类建材出现开裂、变形等；但也有部分问题，业主未必关注或者知道行业标准，比如国家规定阳台护栏间距不应少于110mm。

      中国验房师管理协会秘书长焦南博表示，业主因为非专业性，也无专业工具，很难了解到房屋质量的真实情况；如此，仅开发商、施工方、监理方三方难以保证房屋质量达标或及时发现问题。也正是如此，验房师才有了生存和发展的空间。

       在不少业内人士看来，验房师行业正是房屋质量问题所催生出来的一大新兴行业。物业专家、北京天房物业管理有限责任公司董事总经理赵利明表示，验房师行业是群众维权意识增强，房地产行业规范的必然产物，其发展取决于老百姓的需求和评价。在他看来，验房师能作为第三方进行房屋质量检测，同时对业主和开发商负责，对保证房屋质量有重要作用。

“一户一验”成为新趋势，验房行业有望成为地产新蓝海

      据业内人士介绍，目前国家相关部门对住宅质量验收大多采用竣工验收备案制和一定比例的现场抽验制，备案制只是形式审查，开发商备足材料即可。抽验制也有别于分户验收或一户一验，导致绝大多数住宅被排除在监管之外。

       而开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色，且施工方、监理方等都受雇于开发商，实际是“五位一体”，即，自己的商品自己验，这也导致了自觉性较差的企业旗下楼盘质量问题层出不穷。

       不过，值得一提的是，“一户一验”正在成为地产行业的新趋势。2021年6月底，温州市住建局印发《关于落实我市全装修住宅工程分户质量检验的通知（试行）》，该《通知》明确自2021年8月1日起，实施全装修住宅工程质量分户验收，也就是按100%的覆盖率进行验收。

       根据《通知》，要求在全装修住宅工程竣工验收前，对每一户的户内使用功能和完成面主要观感质量进行检查、测量、检测等，并将检查、测量、检测结果与相关标准和合同约定进行比较，以确定房屋质量。而分户检验内容则包括空间尺寸、室内地面、室内墙面、室内顶棚、门窗工程、防水工程、卫浴工程、通风与空调工程、电气工程、室内环境污染控制等14项。

       此外，2021年1月，青岛印发《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》的通知，要求严格落实施工单位分户验收主体责任，编制切实可行的分户验收方案；同年12月，海南省住建局发布《关于进一步加强全装修住宅工程质量监管的通知》，明确从2022年1月1日起在海口、琼海等市县试点参建各方使用海南省“全装修分户验收监管系统”开展样板房验收和分户验收工作，属地建设行政主管部门或其委托的监督机构使用系统进行监督抽查。不难看出，越来越多的城市开始加入到“一户一验”的大军中来。

       “一户一验”的逐渐普及，意味着，对第三方评估机构和相关从业者的巨大需求。目前，新家美、康盛筑远、翘楚、验房保、丰浩达、啄木鸟、鲁班验、天玑、千家等企业已经布局验房行业。另据各验房平台及互联网大数据，当前全国从事验房师的职业人数约53万人，且预计未来一年的新增市场需求约15～20万人。合理推测，验房行业，有望成为房地产下游产业链的新蓝海。

        作为新兴朝阳行业，验房师发展前景光明，社会价值明显，是能有效扩大社会就业，有效解决老百姓置业烦恼和装修烦恼的新型职业。调查显示，验房及关联市场潜在规模产值可达上千亿元，大片蓝海市场亟待开拓。与之对应的，是全国专业验房人才的日益紧缺，据不完全统计，未来全国验房人才需求总量将达百万以上，近五年内的人才缺口达六十余万。

       未来，验房行业将迎来高速发展，随着验房从业人员规模扩大和专业化的提升，验房行业将会更进一步促进中国房地产市场迈向更高质量发展，与此同时，验房师将从更深、更广层面助力实现人民对美好生活的向往。